2018年，中国酒店投资交易额接近120亿元。其中一个显而易见的趋势是，这些交易的酒店中有部分由于运营表现欠佳，正逐渐被新业主更改成长租公寓、办公楼等其他资产类别。这一趋势也将在2019年继续深化，今年年初北京翠宫饭店被出售给京东集团就是其中一个典型案例——京东宣布计划将该物业转变为全新的办公楼和创新中心。

近日，仲量联行发布了《稳步前进：2019年酒店投资展望》报告。报告指出，2019年整个亚太地区酒店投资额预计仍将同比增长15％，涨幅居全球之首。

在中国，虽然酒店目前仍是整体交易量较少的资产类别之一，但行业发展的乐观趋势和充满前景的旅游市场已经点燃了投资者对酒店的兴趣。2018年，大多数中国城市酒店的平均可出租客房收入（RevPAR）大幅增长，成都等主要门户城市的RevPAR同比增长19％，北京，重庆和天津的RevPAR增长也超过10％。截至2018年底，国内游客人数增长超过三倍，达到55亿，其中中产阶级旅游人数空前增长。与此同时，中国的新酒店供应量大幅放缓，尤其是在一线城市。

仲量联行中国区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈玲玮表示：“所有上述因素为酒店业未来的积极发展添加了核心驱动力，越来越多的投资者开始将酒店资产列入其投资目标计划中。”

有限服务酒店趁势而起

尽管投资者仍专注于收购一线城市的核心酒店资产，但高资本价值也将促使他们在表现强劲的二线城市（如西安、成都和苏州）寻求机会。

“全服务酒店”的运营成本在近年来持续攀升，再叠加可观的开发成本，这在一定程度上降低了投资回报。预计在未来，具备更高盈利能力的“有限服务酒店”将获得更多投资者的青睐。例如华住酒店集团旗下的CitiGO欢阁酒店品牌，风格更侧重于年轻一代消费者展现自我、强调个性化的喜好，相比于传统星级酒店的华丽配套，CitiGO欢阁更倾向于“房间用来洗漱和睡眠，公区满足住客一切娱乐需求”的新兴模式。

多元化赋能

随着体验经济的爆炸式发展，办公、娱乐与生活的界限日益模糊。酒店在原本提供休憩的基本属性上，也需要额外赋能更多功能。比如北京的新国贸饭店，为客人提供了便捷的共享办公空间、完善的健身设施、轻松的公共区域和一个专享啤酒屋。在未来，必将会有更多的新式酒店能够找到更多元化、更有创意的设计吸引年轻一代消费者。

随着利率的上扬，地产收益率面临的压力也随之攀升，预计未来将有大量债务资金流入市场。在全球范围内，债券基金在融资策略中的占比正在上升——2017年该比例为17%，而2018年该比例上升至21%。这为投资者进入酒店投资市场提供了新的途径。

近年来，各酒店运营商争夺全球市场份额和分销实力的愿景推动了并购行为的活跃。仲量联行预测，将来会有更多非传统酒店行业的玩家进入该市场，作为其现有服务的延伸和补充。例如，携程旅行正式跨界推出的丽呈酒店集团，就体现了在线预订巨头从营销和分销业务到进军酒店管理行业的尝试和发展。